近年来，我国也建立了包括经济适用房、廉租房、“两限”房等在内的住房保障制度，并且投资和建设规模逐年扩大。但住房问题依然没有得到很好的解决。借鉴其他国家和地区经验，我国住房调控政策应实现两大目标：一是解决居民的“住有所居”问题，维护社会公平和稳定；二是抑制市场投机和泡沫，促进房地产市场和经济金融的健康平稳发展。

 一、以人为本，构建政府主导型的住房保障体系

      住房是生活必需品，具有准公共产品性质，无法通过价格、供求等市场机制来解决低收入家庭的居住问题，因此不能将所有的住房问题全交由市场解决。从政策实践来看，世界上也没有哪个国家和地区将住房问题全部推向市场。我国房地产政策要坚持以科学发展观为指导、坚持以人为本，从构建社会主义和谐社会的高度出发，构建以政府为主导的住房保障体系，避免过度市场化。同时，正确处理房地产在拉动经济增长与满足老百姓住房需求、建设发展与土地保护、价格调控和泡沫预警之间的关系。

 二、高度重视住房在经济社会发展中的基础性作用
 
      安居是民生之本，只有安居才能乐业。早在1931年，美国前总统胡佛就指出：“没有什么东西比住房对人们的幸福和社会的安定更加重要。”住房问题不仅是一个经济问题，更是一个社会和政治问题。即使是最富裕的国家和地区也都有低收入阶层和家庭，因此住房保障并不是个别国家和地区的特有政策。
      需要指出，治理市场投机与发挥房地产的支柱作用两者之间并不总是矛盾的。新加坡房地产业占GDP的比重超过了20%，英国也接近20%，但其房地产市场泡沫很小、居民尤其是中低收入家庭的住房问题得到了很好的解决。从长远来看，完善住房保障、抑制房地产泡沫，反而能更好地促进房地产业乃至整个国民经济的健康稳定发展。美国、日本等国家由房地产泡沫引发的金融危机警示我们，放任房地产市场过度投机就是拿今天一时的繁荣来赌明天，就是透支未来，是对全社会的不负责任。相反，旗帜鲜明地抑制房地产泡沫不仅对购房者有利，也对房地产自身、宏观经济金融的健康平稳发展都有利。

 三、“保低放高”，继续扩大保障性住房建设和覆盖范围

      世界上许多发达国家或地区，人均收入水平和经济的市场化程度都很高，但这些国家或地区并未将住房问题全部交由市场去解决，在大力发展住房市场的同时，政府也在不遗余力地以非市场化的手段实施不同方式和不同程度的住房保障制度，比较好地解决了大部分居民的住房问题。如以公共住房占比来看，新加坡公共住房占市场总供给的比例达到85%，香港超过50%，英国接近40%，瑞典在20%以上。而我国保障性住房占比还不到10%。
      住房既是奢侈品和投资品，但更是生活必需品。因此，为满足中低收入家庭的基本住房需求，我国应坚持政府和市场两条腿走路，采取“保低放高”政策。所谓“保低放高”，就是指政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者买得起住房或者租得起住房；高收入者的住房问题则交由市场解决。长期来看，我国政府应解决住房市场50%左右的需求。由于投入巨大，财政负担重，短期实现该目标不太现实，但可以考虑走渐进式道路，采取逐年提高新增住房面积中保障性住房比重的办法。当前我国保障性住房占市场总供给的比例不到10%(2008年仅为5.4%)，如果今后每年提高3个百分点(增加约2000万平方米)，争取用10年左右的时间，将保障性住房的比例提高到40%左右。这样，中低收入者的住房问题就能够得到基本解决。目前我国城镇住房保障的对象只覆盖到户籍人口，应尽快将住房保障的对象扩大到城市常住人口。
      在扩大建设规模和覆盖范围的同时，还应降低保障性住房(如经济适用房和廉租房)价格，大幅减轻中低收入家庭的住房负担，增加这些家庭的其他消费性支出。在英国每套经济房价格是家庭年收入的3倍左右，香港公屋平均租金水平相当于市场租金的30%。与经济发展和收入水平相比，我国的保障性住房价格明显偏高。比如即使经济适用房价格的房价收入比也在6∶1的国际警戒线之上。可适当降低我国保障性住房的房价：一是将经济适用房的目标价格控制在家庭年收入的6倍以内；二是廉租房的目标租金水平控制在市场租金的30%-40%左右；三是将家庭可支配收入的25%为低收入家庭“可支付性”的判断标准。

 四、增大住房市场交易和保有环节税负

      我国房地产市场投机气氛渐浓、泡沫成分不断增大，与当前我国房地产市场税制结构不合理有很大关系。具体表现在房地产开发和建设环节税种多、税负重，而交易和保有环节税种少、税负轻。统计显示，我国房地产保有环节税负仅占市场价值估值的0.15%左右。因此，税收政策调控的重点应由投资开发环节向交易和保有环节转移，增加交易和保有环节的税负，这是解决当前我国房地产诸多问题的治本之策。借鉴国外经验，我国住房税收政策应做以下调整：(1)大幅提高房地产交易资本增值税。对居民出售第二套及以上住房的增值收益按面积大小和年限长短征收20%-50%不等的资本增值税。一般原则是，面积越大、年限越短，税率越高。(2)抓住时机推出物业税。征收物业税是国际上的通行做法。经过多年的研究和准备，我国征收物业税的时机已经成熟。为满足和支持居民自住和改善性需求，可以考虑对居民家庭第一、二套住房免征物业税，但对第三套及以上住房开征物业税。并且随着套数增加，税率也随之提高。(3)对居民自购住房用于出租的，提高租金所得税率，抑制投资性需求。

 五、实行以实物建房为主的住房保障模式

      从世界各地经验来看，一般而言，那些面积狭小、土地资源紧缺、人口密度大的国家和地区，都实行以政府建房为主的住房保障模式，并且取得了不错的效果。我国拥有13亿多人口，人均耕地面积还不及世界平均水平的一半，“人多地少”是我国的基本国情。基本国情决定了我国住房市场只能走小户型、低耗能、集约型的发展模式，不能走美国那种大户型、高耗能、分散式的发展道路。在住房保障模式的选择上，土地资源稀缺、住房需求缺口巨大、居民收入差距悬殊，决定了我国应以实物建房为主解决中低收入家庭的住房问题。具体而言，一是对中等偏低收入家庭，购买政府投资建设经济适用房或限价房，并且其标准随经济发展不断下移。二是对低收入者，以租住政府建设廉租住房和公共租赁房为主，范围不断扩大。三是提倡公平、合理和理性的住房消费，根据户型和人口制定不同的房价和租金水平。

 六、完善法律法规建设，为房地产业健康发展提供有力的法律保障
 
      从各国经验和教训看，凡是住房问题解决得比较好的国家和地区都有比较完备的住房法律法规。比如日本、新加坡等。尽管我国已经形成了以《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》和《合同法》为基础，其他法律法规及部门规章为辅助的房地产市场调控法律体系，但其中不少法律法规原则性强、缺乏执行细则，难以贯彻执行；并且政出多门，部分法律法规之间缺乏协调性和一致性。为抑制房地产投机、打击炒房炒地，切实解决住房保障问题，建议在稳定的前提下，修改和完善现存房地产法律法规，稳步推进我国住房市场和住房保障的法制化进程。

作者：陈卫东  周景彤(中国银行总行战略发展部)
摘自《宏观经济研究》(京),2010.3
原文约10000字