十八大后，走新型城镇化道路、加快城镇化建设的步伐，已经成为全国上下的普遍共识。事实上，城镇化已经支撑了中国过去三十多年的经济增长，未来在中国经济转型和社会发展进程中还将继续发挥重要作用。截至2014年，中国按城镇常住人口统计的城镇化率为54.77%，已经形成拥有城镇常住人口将近7.5亿，以大城市为中心、中小城市为骨干、小城镇为基础的多层次城镇体系。为此，十八届五中全会针对目前的城镇化及城镇体系提出了在协调发展中拓宽发展空间、塑造区域协调发展新格局的要求。与此同时，房地产市场的稳健均衡发展是新型城镇化建设的重要内容和保障。伴随着国家新型城镇化综合试点工作的全面展开，以及房地产市场化调控思路的逐步确立，未来中国城镇化的战略选择、空间格局以及房地产市场的转型发展依然是学界前沿和社会热点。
    为推动国内外城市与房地产经济研究领域对当前若干重大前沿问题的理论关注，从更多视角了解新型城镇化和房地产市场发展的最新动态，更好地交流经验并分享相关研究成果，中国社会科学院经济研究所《经济研究》编辑部、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、吉首大学商学院于2015年11月15日在湖南省吉首市联合举办了“新型城镇化与房地产发展学术论坛”，来自中国社会科学院、北京大学、南开大学、中山大学、新加坡国立大学、暨南大学、上海财经大学、西南财经大学等国内外20余所高校和科研机构的专家学者参加了本次论坛。南开大学经济学院郝寿义教授、新加坡国立大学设计与环境学院副院长符育明教授、西北大学经济管理学院院长任保平教授、西南财经大学经济与管理研究院傅十和教授、中山大学产业与区域研究中心主任梁琦教授、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究员、北京大学城市与区域管理系主任陆军教授以及上海财经大学城市与区域科学学院副院长张学良教授分别做了主旨发言。会议分别由中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究员和《经济研究》常务副主编郑红亮教授主持。通过主题报告和六个分论坛讨论，与会专家紧紧围绕新型城镇化与房地产市场发展的前沿和热点问题进行了全面深入的交流。
    一、 新型城镇化的战略选择与结构转型
    积极稳妥地推进城镇化进程有利于国民经济增长和结构升级。为此，国家高度重视城镇化，将城镇化视为经济结构调整的重要依靠和实现现代化的战略选择。在新的历史时期，中国走新型城镇化道路需要明确城镇化进程的战略选择，进而推动城镇化的结构转型，通过稳步提升城镇化的质量为国民经济和社会发展提供动力和支持。郝寿义认为，城镇化与城市化，都是表示从乡到城不断转化的渐进的历史过程，但前者更加强调在乡城转化过程中“镇”作为一个重要的节点所发挥的作用，强调“就近”城镇化，以“城镇化”替换“城市化”更加符合中国国情。中国以往城镇化主要特征是以城镇化率的提升为标志的数量型城镇化，在这个过程中也出现了诸多问题。新型城镇化应该是以人的城镇化为核心，体现城镇化、工业化、信息化和农业现代化相协调，经济、政治、文化、社会、生态文明建设五位一体的具有中国特色的现代城镇化。符育明回顾了中国城镇化的历史成就并总结了城镇化进程中的突出问题，他认为城镇化是经济发展的产物，而经济发展主要追求商品产出却忽视了社会和人们生活的质量，因此要从理念和制度上找原因。任保平认为城镇化是新常态下开发经济增长潜力的重要动力。为发挥城镇化在开发经济增长潜力方面的作用，必须进行城镇化的转型，包括：从速度扩张向速度稳定与质量提升并重的转型，从单纯的城镇化走向工业化与城镇化相协调的转型，城镇化模式从黑色向绿色发展的转型，从人口城镇化向产业支撑城镇化的转型，从结构效率转向规模效率和分工效率的转型，从土地城镇化向人的城镇化的转型，从城乡分离的城镇化走向城乡一体的城镇化的转型，从以城市为中心的城镇化转向以农村为主的城镇化的转型。傅十和认为城市需要积累人力资本、制造业的升级也需要高技能工人，而中国的城镇化进程却伴随着大量低教育程度的农民工进城，而低技能的农民工若要变成高技能的工人，除了正规的学校教育之外，主要依赖于通过就业集中带来的社会互动来获得能力的提升。他认为中国城市劳动力市场上存在集聚经济的好处，农民工也能受益于城市劳动力市场集聚经济，但与本地居民、城市户口居民、本地城市户口居民相比，农民工得益更少，是制度障碍和歧视妨碍了这种正规教育之外的学习机制。
    梁琦认为，根据空间经济学的中心—外围理论，小城镇是中心城市的外围，小城镇一方面接受中心城市的辐射，另一方面还要成为中心城市生态文明的主战场，城市与农村应该有分工，农村和小城镇应该成为城市的后花园。因此，小城镇的建设要重视人文、诚信等软环境的建设，让农村和小城镇成为宜居地。梁琦还认为，国家一方面在推进城市群战略，一方面在加速城镇化的进程，这两大战略在空间经济学的理论框架下可以统一，中国的城市体系是“菱形”的，与具有帕累托最优的城市层级结构相比缺少大城市和小城镇，因此需要将城市群战略和城镇化战略相结合。倪鹏飞结合目前城镇化过程中的房地产库存问题，认为农民工在城市购房，实现人口城镇化可以成为解决房地产过剩、经济增长持续下行等问题的突破口。新生代农民工有强烈的城市化需求，但是目前最大障碍是住房问题，要保证投资有一个合理比例的增长，农民工购房至少达到70%以上才能实现目标，否则库存和未来房地产投资增长的问题还会存在。他根据农民工的收入和地级及以下城市的房价计算了房价收入比，认为即使存在资金缺口，农民工在地级城市以及小城镇购房还是有潜力的，但是受公共服务歧视以及小城镇基础设施等问题的困扰，农民工购房仍然缺乏动力。为此，他提出要真正改革户籍制度、切实改革土地制度、实施共有产权制度、建立覆盖农民工普惠住房金融制度、改进地级以下城市的基础设施等政策建议。
    陆军研究了公共服务设施对北京城区租赁住宅租金的影响，认为区位差异、房屋差异及不同人群的支付能力会导致城市内部形成异质性的租金空间结构；租金比房价更能反映所在地周边环境设施的差异性，是城市内公共服务设施空间分布的一个间接指标；租金相对房价受地价干扰较少，更能反映并由周边各类公共品供给情况所决定。他认为中国城市住房存在着明显的双重结构，住房租赁市场和住房买卖市场有独立的供需结构，影响因素存在差异；北京住宅租金在空间上呈同心环状分布，但是南北城差异显著，北城平均租金高于南城，医院对租金有负向影响，电影院和博物馆对租金有正向影响。张学良研究了经济发展中城市群经济作用的发挥问题，发现基于政府规划出来的城市群的有效性需要进一步检验，基于市场规律的经济协调的城市群（如长三角）已经发挥了显著作用，但其作用也不是长期有效的。为此，张学良认为城市群之所以会发挥作用，是因为城市与城市扎堆产生城市群经济具有正的外部性和正向的溢出，单个产业集聚产生专业化的城市，不同类型产业集聚产生城市群经济并产生多样性的城市。城市群是跨区域合作的一种方式，必须要尊重市场规律。因此，城市群内部要实现同城化，必须促进要素在城市群内部的自由流动，促进城市群内部的多规合一；合理认识城市群边界，调整经济边界并建立中国的大都市区。
    二、 新型城镇化的空间联系与经济增长
    人类从事社会经济活动以空间为载体，对生产和生活空间的最初选择主要受自然因素的制约。随着经济的不断发展、生产技术水平的不断提高，人们在原本就非均质的空间内做出选择，形成人类经济活动空间格局的动态变化过程。这一过程主要体现在城市的空间联系以及对经济增长的影响上。龚维进认为研究空间外部性对区域经济增长的影响，不能忽视区域对空间外部性的利用能力。所谓利用能力，是指一个区域将邻居区域产生的空间外部性转化为本区域经济增长源泉的能力。他利用能力引入区域经济增长模型，证明了在空间外部性既定的情况下，一个区域对空间外部性的利用能力是影响其经济增长的重要因素。种照辉提出交通发展通过扩大经济活动空间而促进区域经济增长的假说，并通过建立微观模型揭示，交通发展引起要素流动空间和企业活动空间扩大，进而促进区域经济增长的原理，从理论和实证两个方面证明了上述假说是成立的，说明扩大经济活动空间是交通发展影响区域经济增长的第三种机制。这一发现对于科学认识和积极利用交通发展对区域经济增长的促进作用提供了新的证据。
    贾善铭提出非均质空间假定以及反映经济主体与区位相互作用的区位二元选择模式，通过界定群体与区位的概念，区分无空间维度的集聚和有空间维度的集聚，理顺了群体、区位与聚落之间的关系。研究发现，某一区位的最优群体密度是由区位要素禀赋密度、匹配成本和匹配距离共同决定的；在群体与区位相互作用下，最初的集聚点是依区位要素禀赋条件而存在的，在累积因果循环的作用下将最终成为推动区域经济发展的增长极。王雨飞基于城市之间的时间距离，分析了中国城市经济增长的空间溢出效应，研究发现高铁开通后城市资本存量及经济基础对城市经济发展的重要性大大提高，而城市本身的劳动力数量和人力资本这些可移动要素对城市经济增长的影响程度却在降低；经济基础相对较好的东、中部地区未来有共同成为经济中心的趋势，而基础薄弱的东北和西部地区面临边缘化的危险。王海波考虑了文化距离中的文化差异与文化交流对双边贸易的影响，并基于友好城市相关数据，在贸易引力模型的基础上经过实证研究发现，中国各省与世界41个国家的双边贸易中，文化交流具有显著的促进作用；文化差异与文化交流对双边贸易的影响存在替代效应。
    还有学者从产业发展的视角对全国乃至世界范围内的经济联系和增长问题进行了诠释。李煜伟认为判断城市市场潜力除市场规模外，还需考虑本城市与全球市场的联系程度、本城市与联入全球商业网络的城市运输成本、本城市最近距离城市联入全球网络城市的网络联系程度，为此他对跨国公司进入和全球商业网络进行了研究。他认为城市与世界市场联系越紧密，越容易吸引跨国公司；鼓励本地企业走出去将提升接近中心度，能够提升城市投资引力；引入跨国公司分支机构对提升城市投资吸引力同样重要。王晖从新型城镇化与文化协调发展的角度进行了研究，并以北京为例详细阐述了协调发展的途经与政策，提出统一规划协调发展、用多种方式增加文化投入、培养复合型的文化人才、大力扶持民营文化企业、鼓励著名科研院所迁入、实施多品牌战略等建议。郑琼洁对服务业企业创新转型的动力、困难和方向选择进行了研究，并对政府政策的重要性、科学性和满意度进行了效用评析，认为提升政府对现代服务业的政策效率需要大力培育服务业领军型企业、突出“创新能力”的价值导向、完善支持企业转型的配套政策、放大政策支持的杠杆效应、加大对企业引进和培养高端人才的政策支持。
    三、 新型城镇化的制度建设与宏观经济形势
    世界经济增长速度放缓，国内经济增速下行是当前中国宏观经济的总体形势。不仅如此，诸如城镇化进程中的城乡二元经济、农民工子女、土地开发等问题依旧凸显。李超比较了不同地区的随迁子女教育政策，提供了地方政府关于随迁子女教育政策“洼地效应”的证据。研究显示，随迁子女教育均衡政策的出台会吸引更多的外来学龄儿童进入到改革省份入学，并且改革力度越大，对随迁子女入学的门槛越低、升学的限制条件越小，对流动人口及其子女的吸引力就越大。在随迁子女教育均衡政策推进之后，农民工为了能让其子女顺利在当地学校入学，宁愿牺牲一定的工资收入来获得一份相对稳定的工作，在一定程度上降低了农民工及其随迁子女的流动性。李超认为，随迁子女教育均衡政策的出台，在加大流入地“洼地效应”的同时，客观上有利于新型城镇化的有效推进。魏婕根据2007年中国城镇居民家庭收入分配调查数据（CHIPS），构建了城镇劳动力市场分割指数，测算了九个省和直辖市的城镇劳动力市场分割程度，发现重庆的城镇劳动力市场分割指数最低，而四川省最高，江苏、浙江城镇劳动力市场分割程度差距甚小。李冕从土地开发权转移入手，认为地方土地制度的创新在本质上都属于建设用地指标在城乡和地区之间的市场化调剂，新增建设用地指标在中国实际上扮演了类似开发权的角色，对当前的建设用地指标流转进行符合规范的改进，可以形成在中国土地公有制语境下的开发权转移模式。他认为实践中中国建设用地指标出现的以县市地方政府为主体的有偿调剂和以农村集体为指标卖方的交易，均可以统一纳入本土化的土地开发权模式之中。
    张安全利用中国家庭金融调查的微观数据，探讨并验证了损失规避在中国家庭层面的存在性，同时检验了其对中国家庭消费—储蓄行为可能的影响。研究认为，中国家庭确实存在损失规避特征，且其对家庭储蓄有显著影响。具体而言，家庭对正向和负向的收入冲击表现出不对称的储蓄行为：当收入低于基准收入水平时，家庭进行储蓄的概率会显著降低；而当收入高于基准收入，家庭进行储蓄的概率则没有显著变化。李培鑫认为集聚带来的规模经济对不同技能的劳动力并不完全相同，从而城市内部的收入分配差距会随着城市规模的变化而改变。对于中国目前的城市体系而言，城市规模的增大并不必然带来收入分配的恶化，两者之间存在倒U型关系，城市人口达到100万时出现拐点；百万人口以下的中小城市，城市规模的扩大会拉大城市居民的收入分配差距，当城市规模超过拐点值，城市规模扩大会有效提升中等收入者的劳动生产率和收入水平，与高收入阶层的差距会不断缩小，从而使得城市整体的收入分配更加均等。唐为考察了发展小城市的重要政策——“撤县设市”对地方经济发展和人口城市化的影响。他基于1992—2012年的夜间灯光数据和双重差分方法，发现1992—1997年发生的撤县设市政策对县市的经济发展存在显著的促进效应，但这一效应主要发生在2004年之后。进一步考察土地市场的发展对撤县设市政策效应的作用时，发现2004年后的土地制度变革部分解释了政策效果的时间差异和地区异质性。
    四、 房地产市场的转型与长效机制建设
    新型城镇化是由土地城镇化转换为人口城镇化，在这个转换过程中，既会带来住房供求数量的变化，也会产生住房供求结构和住房质量的变化。促进房地产市场的转型和健康持续发展，不仅关系到国家投资的稳健增长，更关系到宏观经济的稳定大局。邹琳华基于土地出让契约中的配建问题阐述了自己的观点。他认为目前的配建主要分为保障房和公共基础设施两类，但学界的广泛批评和开发商的抵制让配建的矛盾更为突出。他构建了理论模型，通过逐步放宽假设理清了土地财政中的政府角色，以及土地出让金与政府税收的关系。毛丰付建立了包含异质性家庭、房地产市场以及政府部门的三部门动态随机一般均衡模型，模拟分析了房地产税改革对房地产市场和宏观经济的影响。研究发现，改革对总投资的边际影响最大，并因此加剧了改革对国内生产总值的边际影响。颜银根从微观主体出发，构建了两期消费—投资决策的基本模型，并以此探讨整个宏观经济结构的失衡问题，发现当房产市场出现投资“门槛效应”时会引起经济结构失衡。相比较而言，大国城市化过程中有着更多对住房的需求，从而也会导致房产市场需求更加容易达到某个临界值，从而诱发房地产的投资需求，并进而引起产业结构、收入分配结构以及消费结构等的失衡。丁如曦将距离因素纳入研究框架，分析了中国城市住房价格的区域空间格局与特征。研究发现，城市住房价格和到全国高房价中心的距离为非线性“∽型”关系；在近邻全国高房价中心约800公里内的区域，即使剥离了居民收入、建房成本、住房供给等本地因素影响后，城市间住房价格仍具有显著的关联性，而在大约800公里外的外围区域，不同城市的住房价格运行相对独立。周晓波从内在机制出发，寻找人口迁移、城镇化与住房市场间的理论通路。从理论分析得出，城镇基础住房需求轨迹呈现类似城镇化演进轨迹的S型路径；在线性供给的假设下，历年房价运动轨迹呈现类似城镇化速度轨迹的“先加速上升，后减速上升，再加速下降，最后减速下降的曲线”。罗双成以房地产双重属性为基础，分析了房价波动通过财富再分配效应和集聚效应影响中国地区收入差距的机理，研究表明房价波动对地区收入影响具有显著正效应；房地产区域发展差异对地区收入差距影响具有显著的正效应。他认为区域差异化的房地产市场调控政策具有合理性和必要性，适当支持中小城市房地产发展，通过房产税抑制房地产市场过度投机需求，均可一定程度上平滑区域房地产市场发展差异，缩小地区收入差距。赖雄传为了解释居住在住房供给弹性较低地区的城市家庭风险（股票）资产在金融资产中的比重较高这一现象，构建了一个具有住房消费的资产组合模型，说明由于住房消费及其价格风险，城市家庭的风险资产投资受住房价格与风险资产回报的相关性的影响。正是由于低住房供给弹性地区的住房价格与风险资产回报之间的协方差较高，当地居民更多投资于风险资产，以达到对冲住房价格风险的目的。李英基于委托—代理理论，研究了保障房民营化供给中委托权安排问题。她认为现阶段，在保障房建设中将委托权安排给开发商是最优选择，开发商应获得的报酬除了一个固定比例的收益外，还应获得剩余份额索取权，而政府获得固定收益即可。政府需改变思路，以足够的激励吸引开发商等社会机构自愿加入保障房建设，以此化解“问题保障房”。周阳敏认为当前中国房地产行业备受诟病，出现了大量的、严重的“非包容性问题”，如何实现房地产的“包容性增长”，政府如何进行“包容性调控”等是当前迫切需要解决的问题。他从实证的角度对中国房地产的增长进行研究，梳理了影响和制约中国房地产增长的主要因素与房地产增长之间的长期动态关系以及相互作用的机制机理。
    五、 结语
    目前，中国常住人口城镇化率已经过半，但户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与中国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间和差距。当然，在积极推进城镇化进程的同时，更要时刻把握新型城镇化是以人为本的城镇化这一本质属性。新型城镇化是一项复杂的系统工程，涉及人口、土地、资金、户籍、产业等经济社会发展的方方面面，一定要确保城市发展模式科学合理并将生态文明的理念融入城镇化的进程。合理把握城镇化进度、研究城镇化的内在运行规律以及发展逻辑，对于探索中国经济战略转型、调整和优化空间经济格局、降低对房地产的高度依赖具有重大意义。为此，“新型城镇化与房地产发展学术论坛”秉承开放讨论、共同进步的学术理念，衷心希望与海内外志同道合的专家学者一起将这一领域的研究深入下去。